#aa0050

Gentse ‘Tondelier’ herleeft dankzij bodemsanering.

05.06.2015

Een ‘tondelier’ was iemand die in de negentiende eeuw ’s avonds door de stad trok om de gaslantaarns aan te steken. In Gent werd dat stadsgas nog tot 1963 gemaakt in de gasfabriek van de Rabot-wijk. Een halve eeuw later is De Tondelier terug, in de vorm van een brownfieldproject. De stad Gent werkte met de OVAM en andere partners een oplossing uit om de herontwikkeling van deze site af te stemmen op de sanering van een zware historische verontreiniging. In de komende jaren zal het brownfieldconvenant dit project vooruithelpen.

Katleen Jansen
OVAM-medewerker dienst Bodembeheer
Bruno Terryn
​Tondelier Development nv
Jo Verhenne
Milieuambtenaar Gent
Katleen Jansen
OVAM-medewerker dienst Bodembeheer
Bruno Terryn
​Tondelier Development nv
Jo Verhenne
Milieuambtenaar Gent

De industriële activiteiten op de voormalige ‘Gasmetersite’ lieten teer, cyanides, olie en andere polluenten achter die de bodem en het grondwater verontreinigden. Hier moeten straks meer dan 500 nieuwe woningen komen; een grondige bodemsanering dringt zich dus op. Het stadsbestuur is al vele jaren bezig met de herbestemming van deze plek. In 1995 werden twee bovengrondse gashouders als industrieel erfgoedmonument erkend. In 2000 gingen de eerste bodemonderzoeken van start, nadien gevolgd door haalbaarheidsstudies.“Het was één van de dertien proefprojecten waarmee de OVAM in 2001 van start ging om een brownfieldbeleid in Vlaanderen uit te werken”, vertelt Katleen Jansen, de dossierhouder bij de OVAM. “Toen in 2007 het brownfielddecreet werd goedgekeurd lag de weg open voor een brownfieldconvenant. We zijn dus al dertien jaar nauw betrokken bij dit project.”

De herontwikkeling van deze gasmetersite kadert in het grotere stadsvernieuwingsproject ‘Bruggen naar Rabot’. De site ligt letterlijk midden in dat project, verbindt oost en west, en is ook de grootste ontwikkeling van de Rabot-plannen.

Financieel onhaalbaar voor de stad

Bart Timmerman is coördinator financiën bij het departement Ruimtelijke Planning, Mobiliteit en Openbaar Domein van de stad Gent. “In de loop der jaren hebben we de gronden systematisch aangekocht, en in 2008 is uiteindelijk beslist om tot de ontwikkeling over te gaan. Na een bevraging bij diverse stadsdiensten hebben we een dialoog opgezet met belangrijke spelers uit de sector over de aanpak van een dergelijk project. We hebben veel reacties gekregen, zodat we met de hulp van de OVAM de beste keuzes konden maken.” De stad kreeg van OVAM informatie over de aanwezige bodemverontreinigingen. De OVAM ging ook akkoord met het feit dat de principes van de sanering werden vastgelegd via een BATNEEC-studie.

“Zo is er toen geopteerd om de sanering samen met het bouwprogramma te lanceren en een contractuele Publiek Private Samenwerking (‘PPS’) in te zetten,” vervolgt Timmerman. “Er is een bestek opgemaakt en een marktbevraging gebeurd. Uiteindelijk is één ‘preferred bidder’ uitgekozen en is een PPS-contract afgesloten tussen de stad Gent en de NV Tondelier Development, een samenwerkingsverband tussen het saneringsbedrijf Aclagro en de projectontwikkelaar Koramic Real Estate.”

De stad heeft eerst geprobeerd om zelf de site te verkopen, maar dat bleek heel moeilijk door de verontreinigde bodem. Toen is het idee gekomen om de sanering en de projectontwikkeling in één PPS te stoppen.

Bruno Terryn, bestuurder bij Tondelier Development:

In een brownfieldconvenant worden afspraken gemaakt tussen de Vlaamse Regering, de projectontwikkelaar, de grondeigenaar en andere betrokken overheden, zodat de eisen en verwachtingen vanaf het begin vastliggen. Dat gaat niet alleen over de bodemsanering maar ook over de herontwikkeling van de site. De OVAM kan in zo’n convenant ook vrijstelling verlenen van de verplichting tot financiële zekerheid bij overdracht van risicogronden. Dat is in dit geval gebeurd.

“Tondelier Development heeft de verbintenis tot bodemsanering van de stad overgenomen toen ze tot het brownfieldconvenant toetraden,” legt Bart Timmerman uit. “Intussen is het bodemsaneringsproject technisch uitgewerkt. De OVAM heeft het project conform verklaard, zodat we met de eerste bouwfase kunnen starten.”

Partners

In het brownfieldconvenant (6 juni 2009) en het addendum van 2012:

In de PPS-overeenkomst (26 maart 2012):

Proactief overlegplatform

Het brownfieldconvenant wordt getrokken door een aparte stuurgroep voorgezeten door Eddy Wille van de OVAM, die in dit dossier optreedt als vertegenwoordiger van de Vlaamse Regering. Het agentschap Ondernemen coördineert dit overleg. De partijen van het brownfieldconvenant komen minstens één keer per jaar samen om knelpunten te bespreken.

We hebben op de site twee oude gashouders die ons veel zorgen baren omdat ze als geklasseerd monument ‘een heel eigen dynamiek’ hebben wat vergunningen en subsidietrajecten betreft.

Bruno Terryn

“We hebben op de site twee oude gashouders die ons veel zorgen baren omdat ze als geklasseerd monument ‘een heel eigen dynamiek’ hebben wat vergunningen en subsidietrajecten betreft. In het overlegplatform kunnen we alle betrokken diensten meteen duidelijk maken dat we dit anders zouden willen aanpakken, en waarom dat belangrijk is.” “Binnenkort wordt iedereen van het convenant bijeengeroepen om samen op zoek te gaan naar een oplossing voor de timing van de gashouders”, zegt Inge Verest, projectontwikkelaar bij Tondelier Development. “Je moet daarvoor alle disciplines samenbrengen, want iedereen heeft een andere timing en andere regels. Met het brownfieldconvenant kun je dit op elkaar afstemmen.”

Een ander knelpunt is het plan om op de werf met ondergrondse afvalcontainers te werken. Ook daarvoor lopen de belangen en principes van de betrokken partijen niet gelijk, wat een oplossing blokkeert. “Als in het overleg van het brownfieldconvenant alle partijen achter zo’n voorstel staan, dan kunnen we samen kijken hoe we conflicterende belangen kunnen verenigen om alsnog onze betrachting te realiseren”, stelt Terryn.

De OVAM zoekt mee naar oplossingen

Joke Verhenne is milieuambtenaar bij het Gentse stadsbestuur: “Voor ons is het belangrijkste voordeel van zo’n brownfieldconvenant dat er vooroverleg mogelijk is en dat de verschillende partijen samengebracht worden om grote problemen op te lossen. Wij merken ook bij andere ontwikkelingsprojecten in Gent dat dit af en toe noodzakelijk is.”

“Door het overleg is iedereen op voorhand op de hoogte en kunnen alle betrokken diensten tijdig anticiperen op de vragen die eraan komen. Zo wordt het project zelf de motor, in plaats van de wisselende medewerking van verschillende partijen”, beaamt Inge Verest. Joke Verhenne: “Het komt er bij complexe projecten vooral op aan om zo pragmatisch mogelijk naar het einddoel te kunnen werken. De bevoegdheden liggen vaak zodanig versnipperd dat overleg aangewezen is.”

Kan de OVAM dan een intermediair zijn naar andere Vlaamse administraties?

Voor het luik sanering is het brownfieldconvenant een ideaal platform om problemen te signaleren en daarvoor een oplossing te zoeken.

Joke Verhenne

“Je voelt wel dat de OVAM mee aan de samenwerking trekt”, merkt Verest. “Voor het bodemsaneringsproject hebben we in Mechelen met alle betrokken partijen aan tafel gezeten om de openstaande punten uit te klaren.”

Nog meer voordelen

Een ander voordeel van het convenant is de afstemming van de bodemsanering op een gefaseerde ontwikkeling. Inge Verest geeft een voorbeeld. “Vaak wordt de ontgraving van de grond gefaseerd met de bouw van ondergrondse parkeergarages en funderingen. In dit geval zijn de parkeergarages voorzien op die plaatsen waar de grootste verontreinigingsbronnen zitten die uitgegraven moeten worden.”

Ook het voordeel dat de ontwikkelaar onder bepaalde voorwaarden geen financiële waarborg hoeft te stellen voor het gedeelte dat gegarandeerd is door de stad, was voor de private partij een belangrijk element, zegt Inge Verest. “Anders moesten we tien jaar lang een borg van 8 miljoen euro kunnen stellen. Voor ons is dat een groot voordeel van het convenant. Het is een soort vertrouwensdocument dat iedereen onderschrijft, en dat aangeeft dat de partijen met elkaar willen nadenken over oplossingen die zoveel mogelijk sporen met ieders belangen.”

Duurzaam voorbeeldproject

De stad Gent wil van De Tondelier een voorbeeldproject op Europees niveau maken inzake duurzaamheid en woonkwaliteit. “In de PPS heeft de stad voorwaarden opgelegd, zoals het aandeel van sociale woningen, een kinderopvang en meer”, legt Joke Verhenne uit. “De ontwikkeling wordt ook getoetst aan onze duurzaamheidsmeter. Na elke fase wordt opnieuw geëvalueerd of de ontwikkelaar nog op koers zit om de vooropgestelde score te halen. Die duurzaamheidsmeter bevat een tiental criteria, waaronder mobiliteit, energiegebruik, sociaal werk en lokale tewerkstelling.” Een architectenbureau bewaakt de duurzaamheid van de werken.

Bijlagen

dummy_pdf.pdf
application/pdf
16.17 KB

GERELATEERD